בשבועות האחרונים, כותרות העיתונות הכלכלית אינן מותירות מקום לספק – שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בעיצומו של טלטלה בקנה מידה היסטורי.
לפי עו"ד אייל צבי רוזנשטיין, עורך דין חדלות פירעון בקריות, הנתון המטלטל שנחשף לאחרונה, לפיו 270 חברות קבלניות ויזמיות הגישו בקשות לחדלות פירעון, הבראת חברות או נקלעו להליכי פירוק מתחילת שנת 2026 היא נורת אזהרה בוהקת על המשק הישראלי. בהנחה והנתונים שפורסמו באמצעי התקשורת מדויקים, לא מדובר בהאטה זמנית אלא בגל קריסות אמיתי שמכה בחברות ביצוע קטנות, בינוניות ואף בחברות יזמיות שנחשבו עד לא מזמן ליציבות. המשבר משפיע באופן ישיר על עשרות אלפי רוכשי דירות, בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בנקים, ספקים, וכמובן – מחירי הדיור של כולנו.
מהם הגורמים שהובילו לקריסה של 270 קבלנים בתוך חודשים ספורים?
לפי עו"ד אייל צבי רוזנשטיין, קריסתם של 270 קבלנים בתוך חודשים ספורים אינה יד המקרה, אלא תוצאה ישירה של הצטברות חסרת תקדים של לחצים כלכליים ומבניים אשר הפכו את עבודת הקבלן בישראל למשימה כמעט בלתי אפשרית:
- מלכודת הריבית והמינוף – במשך כמעט עשור, שוק הנדל"ן נהנה מסביבת ריבית אפסית כאשר קבלנים ויזמים רכשו קרקעות במחירי שיא (במיוחד במכרזי רשות מקרקעי ישראל) תוך הסתמכות על מינוף פיננסי, הלוואות ענק מהבנקים ומגופים חוץ-בנקאיים. כאשר הריבית זינקה בחדות כדי להילחם באינפלציה, עלויות המימון של אותם קבלנים הוכפלו ושולשו כאשר חברות רבות מצאו את עצמן משלמות מיליוני שקלים בחודש רק על ריביות, מבלי שהן מצליחות לייצר תזרים מזומנים תואם.
- משבר כוח האדם הממושך – ענף הבנייה הישראלי נשען היסטורית באופן כבד על פועלים פלסטינים. בעקבות האירועים הביטחוניים והטלת הסגרים המתמשכים, נאסרה כניסתם של עשרות אלפי פועלים לאתרי הבנייה כאשר הניסיונות להביא עובדים זרים ממדינות כמו הודו, סרי לנקה ואוזבקיסטן נתקלו בביורוקרטיה מסורבלת ובאיטיות משוועת.
- זינוק במחירי התשומות והלוגיסטיקה – מחירי חומרי הגלם (מברזל ובטון ועד לאלומיניום וקרמיקה) רשמו עליות חדות ברחבי העולם, בין היתר בשל שינויים גיאופוליטיים ועלויות שילוח ימי שהתייקרו. ישנם קבלנים שחתמו על חוזי ביצוע במחיר הפסד על כל מטר רבוע.
- ירידה בהיקף העסקאות והתארכות חיי המדף – הציבור, שחטף בעצמו מכת מניעה בדמות התייקרות המשכנתאות, ישב במשך חודשים ארוכים על הגדר כאשר הירידה החדה ברכישת דירות חדשות יצרה "חנק תזרימי" אצל היזמים. כשאין מכירות, אין הכנסות, וכשאין הכנסות – אין ממה לשלם לספקים, קבלני משנה ובנקים.
אפקט הדומינו: מי נפגע מגל הקריסות?
לפי עו"ד אייל צבי רוזנשטיין, כשחברה קבלנית קורסת, היא אינה נופלת לבד. ענף הנדל"ן בנוי כשרשרת מזון מורכבת שבה כל חוליה תלויה בחברתה:
- רוכשי הדירות – הרוכשים מוצאים את עצמם בחרדה עמוקה כאשר המשמעות של קריסת קבלן היא כמעט תמיד עיכוב של שנה עד שלוש שנים בקבלת המפתח, ניהול הליכים משפטיים מתישים וצורך לשלם שכר דירה במקביל להחזרי משכנתא לתקופה ארוכה בהרבה מהמתוכנן.
- הדיירים בהתחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) – דיירים שפינו את בתיהם, והבניין שלהם נותר כאתר בנייה נטוש במרכז העיר, תלויים לחלוטין בערבויות שכר הדירה שהעמיד להם היזם. קריסה של יזם כזה דורשת התערבות מיידית של הבנק המלווה להחלפת הקבלן, תהליך שלוקח חודשים ארוכים של חוסר ודאות משווע.
- קבלני המשנה והספקים – ספקי חומרי בניין, חשמלאים, אינסטלטורים ואנשי אלומיניום קטנים הם לרוב הנפגעים הבלתי מוגנים של המשבר. כשהקבלן הראשי מגיש לצורך פירוק חברה, חובותיו לספקים אלו נמחקים או מוסדרים באחוזים בודדים במסגרת הסדרי נושים.
ההשלכות ארוכות הטווח על שוק הנדל"ן ומחירי הדיור בישראל
לפי עו"ד אייל צבי רוזנשטיין, בעוד שבטווח הקצר גל הקריסות מייצר תחושה של האטה ובלימה, רוב המומחים מסכימים כי בטווח הבינוני והארוך, התוצאה תהיה הפוכה לחלוטין ותוביל לזינוק מחודש במחירי הדיור.
מצד אחד, קבלנים שפושטים רגל אינם מתחילים פרויקטים חדשים וחברות יציבות מעדיפות להקפיא תוכניות, לשבת על הגדר ולהמתין עד יעבור זעם. אך מצד שני, הביקוש אינו נעצר ונוצר פער הולך וגדל בין ההיצע לביקוש.
בנוסף, הקבלנים הקטנים והבינוניים נמחקים מהמפה העסקית, כאשר השורדות הן בעיקר חברות הענק הציבוריות, בעלות הגב הכלכלי, האיתן והיציב. שוק ריכוזי יותר משמעותו פחות תחרות, פחות גמישות במחירים ויכולת גבוהה יותר של מספר מצומצם של שחקנים להמשיך ולהכתיב את רמות המחירים הגבוהות.
לסיכום, ללא פתרון מהיר ואינטנסיבי למשבר כוח האדם בענף, הקלות רגולטוריות מסוימות ויצירת מסלולי מימון בטוחים יותר לחברות הביצוע – גל הקריסות בענף הנדל"ן עלול להתרחב ולגרור איתו חלקים נוספים מהכלכלה הישראלית. התקופה הנוכחית דורשת מקסימום ערנות, אפס פשרות בנושאי ביטחונות משפטיים והבנה ברורה של הסיכונים בשוק הנדל"ן המשתנה של 2026.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד אייל צבי רוזנשטיין בעל משרד עורכי דין לענייני חדלות פירעון אשר מעניק ליווי משפטי, ייצוג והגנה לחייבים פרטיים ועסקיים במסגרת הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי.