תחום הנדל"ן הוא אחד התחומים הפעילים, התוססים והמורכבים ביותר בישראל.
מתווכים ממלאים בו תפקיד חשוב לכן מומלץ להבין מתי המתווך רשאי לגבות דמי תיווך ומתי לא, בעיקר כדי להימנע ממצבים לא נעימים. יצאנו לבדוק ביחד עם עו"ד חן טיגר – עורך דין נדל"ן, מתי מותר למתווך לגבות דמי תיווך ומהם התנאים החוקיים שצריך לעמוד בהם בשביל להוות "גורם יעיל" בעסקה.
מתי מותר לגבות דמי תיווך בעסקאות נדל"ן?
על פי עו"ד חן טיגר, כדי שמתווך יהיה זכאי לגבות דמי תיווך בעסקת נדל"ן, עליו לעמוד בכמה תנאים עיקריים:
- חוזה בכתב – התנאי הראשון והחשוב ביותר הוא קיומו של חוזה בכתב בין הצדדים (קונה/מוכר ומתווך). החוזה צריך לכלול את כל הפרטים הרלוונטיים לעסקה, כולל גובה דמי התיווך, תנאי התשלום, והשירותים שיסופקו על ידי המתווך.
- רישיון תיווך – המתווך חייב להיות בעל רישיון תיווך תקף ולהיכלל בפנקס המתווכים. רישיון זה מעיד על הכשרתו המקצועית של המתווך ועל עמידתו בכל הדרישות החוקיות לעיסוק במקצוע.
- גורם יעיל – המתווך נחשב ל"גורם יעיל" בעסקה אם הוא זה שהביא להשלמתה. כלומר, אם המתווך הציג את הנכס לקונה או מצא קונה מתאים למוכר, הוא זכאי לדמי תיווך.
- סיום העסקה – בדרך כלל, דמי התיווך משולמים לאחר חתימת החוזה המחייב על רכישת הנכס.
מתי לא מותר לגבות דמי תיווך?
לצערנו, ישנם מתווכים אשר נוקטים בשיטת מצליח, הנה מספר סיטואציות שכיחות בהן המתווך אינו זכאי לתשלום דמי התיווך אשר יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים לעסקה:
- דרישת תשלום ללא הסכם חתום – אם לא נחתם חוזה בכתב בין הצדדים, המתווך לא יכול לתבוע את דמי התיווך. מתווכים שמנסים לגבות דמי תיווך ללא הסכם חתום אינם זכאים לתשלום, גם אם הם סייעו במידה רבה. החוק ברור בנושא: רק הסכם כתוב ומפורט שמאושר בחתימת הצדדים מאפשר גביית דמי תיווך.
- מתווך שפנה ללקוח ראשון אך העסקה בוצעה על ידי מתווך אחר – במקרים בהם המתווך לא היה הגורם היעיל והעסקה הושלמה ללא מעורבות המתווך, הוא לא זכאי לתשלום. חשוב לציין כי במקרים רבים, ההכרעה בשאלה מי הוא "הגורם היעיל" עשויה להיות מורכבת – ישנם מצבים בהם המתווך הראשון טוען כי תרם לחשיפת הנכס או הלקוח, בעוד מתווך אחר לקח חלק משמעותי יותר במשא ומתן או בסגירת העסקה. לרוב, על מנת לקבל הכרעה משפטית בעניין, בתי המשפט בוחנים את היקף המעורבות, מאמצי השיווק שנעשו והקשר הישיר בין פעולות המתווך לעסקה עצמה.
- עסקה שהתבצעה ישירות מול הבעלים לאחר פגישה עם מתווך – אחת הסיטואציות הנפוצות היא מצב שבו המתווך מציג את הנכס, אך הלקוח מחליט לבצע את העסקה ישירות עם המוכר במטרה לחסוך בעלות דמי התיווך. במקרים אלה, המתווך יצטרך להוכיח שהוא יצר את הקשר הראשוני והשפיע באופן מהותי על הצלחת העסקה. תיעוד העסקה, התכתבויות הוואטסאפ והקלטת השיחות האישיות בין הצדדים יכולים לשמש ראיה מכרעת.
לסיכום, תיווך נדל"ן הוא שירות חשוב, אך חלות עליו הגבלות חוקיות ברורות. הכרת הזכויות והחובות במהלך ביצוע עסקאות נדל"ן, מקרקעין ובנייה תעזור לך להימנע מחיכוכים מיותרים בעתיד.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד חן טיגר – עורך דין נדל"ן בחיפה אשר מעניק מגוון רחב של שירותים משפטיים בעסקאות מקרקעין בחיפה והקריות (קניית דירה מקבלן על הנייר, העברה ללא תמורה בין קרובים וכדומה).