מה עושים כנגד פשיטת רגל של קבלן?

החשש הגדול ביותר בעת רכישת דירה יד ראשונה מקבלן היא קריסה כלכלית של הקבלן לפני השלמת הבנייה או אכלוס הפרויקט. במהלך סיטואציה כזו הרוכשים נותרים ללא דירה, ללא החזר כספי ועם הרבה חובות אישיים לבנק.

אם אתה עומד בפני רכישת דירה חדשה מקבלן, חשוב לזכור כי עליך להגן על עצמך באמצעות ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין בעל ניסיון בליווי עסקאות מכר נדל"ן – בסופו של יום, סביר להניח שאתה לא כריש נדל"ן ומאחוריך לא נמצא בנק גדול.

חוק המכר בישראל

בשנות ה – 70 לאחר קריסת החברה הקבלנית קלרין, חוקק חוק המכר התשל"ה-1974 בישראל אשר מעניק הגנה לקוני הדירות בישראל.

על פי החוק, ישנן 4 אפשרויות להבטחת הרכישה וזכויות קוני הדירה:

1. הערת אזהרה לטובת הקונה
2. ערבות חוק מכר
3. ביטוח בחברת ביטוח
4. רישום הנכס ושעבודו לטובת הקונה

בפועל, רוב החברות והקבלנים לא מסכימים לרישום או שעבוד הנכס לטובת הקונה (כל עוד הקונה לא שילם את המחיר המלא של הדירה).

האופציה הפופולרית ביותר היא ערבות חוק מכר אשר בה הכספים מועברים לחשבון הפרויקט אשר מגובה בערבות מלאה של הבנק המלווה ולא לחשבונו האישי של הקבלן. בצורה זו, במידה והקבלן קורס הקונים יקבלו הגנה כלשהי על הכספים (בהתאם להתניות שנקבעו בערבות).

רוכשים אשר עומדים לפני רכישת דירה יד ראשונה מקבלן, חייבים לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין אשר ייצג את האינטרסים שלהם ולא של הקבלן. כמו כן, מומלץ לבצע את הבדיקות הבאות:

• ליווי בנקאי – מומלץ לבדוק האם יש ליווי בנקאי לפרויקט ומי הבנק המלווה. לרוב, ליווי בנקאי יכול להבטיח כי הקבלן עבר בדיקות מחמירות מצד המחלקות הפיננסיות והמשפטיות של הבנק.
• פיקוח – מי המפקח על הפרויקט מטעם הבנק, הקבלן והיזם.
• מבצע הפרויקט – לעיתים קרובות, מבצע הפרויקט הוא לא בעל הפרויקט. בעבר כבר קרו מקרים בהם הקבלן המבצע פשט רגל וכתוצאה מכך נוצרו הוצאות ועיכובים רבים.
• רשם הקבלנים – רשם הקבלנים יכול לחשוף בפניך פרטים חשובים על מצבו של הקבלן. אם החברה נמצאת בבעיות פיננסיות, יתכן שיש אזכורים על כך בבלוגים, אתרי חדשות ותקשורת שונים.

לסיכום, רכישת דירה חדשה מקבלן חושפת אותך למספר רב של סיטואציות לא נעימות אשר לא קיימות בעת רכישת דירה יש שניה.
לפני חתימה על הסכם מול הקבלן, מומלץ בחום לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין אשר יוכל לשאול את השאלות הנכונות, ללוות ולהגן על האינטרסים שלך מול כלל הגורמים בעסקה.

המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד עופר פרץ, עורך דין פשיטת רגל, אשר מתמחה בייצוג חייבים ונושים בהליכי מחיקת חובות במסגרת הרפורמה החדשה בפשיטת רגל.