קניית דירה היא ללא ספק העסקה היקרה ביותר שעושים במהלך החיים והמשמעותית ביותר. כבר בשלב הגישושים למציאת הדירה הרצויה ועד ליום מסירת המפתחות, חשוב לדעת את דרישות החוק והפרוצדורות הנהוגות הכרוכות בעסקת מכר במקרקעין.
8 הצעדים הבאים נועדו לפשט את תהליך רכישת הדירה. השלמת כל אחד מהם תאפשר לכם לעבור מקונים פוטנציאלים של דירה לבעלי הבית, עם פחות לחץ ויותר התרגשות.
- אישור משכנתא
לפני שמתחילים לחפש דירה, יש לקבל אישור מראש למשכנתא. זה יקל משמעותית על המוכר לקבל את ההצעה של הקונים הרבה יותר מהר, מכיוון שהם יודעים שאושרה הלוואה לצורך המימון שהרוכשים זקוקים לו.
תהליך האישור המקדים של המשכנתא אינו מורכב במיוחד: הגוף המלווה ייקח את המידע האישי של המוכרים ואסמכתא להכנסות וינהל דוח אשראי. יהיה על הקונים לדעת כמה כסף הם יכולים להוציא כמקדמה במזומן. המלווה יספק לקונים מכתב המציין שהם מאושרים מראש לתקופת זמן מסוימת ולסכום מסוים.
חשוב להבהיר, אישור מראש לא אומר שמובטחת לקונים הלוואה; זה רק אומר שהם זכאים לה. המלווה יזדקק למסמכים נוספים כדי לאשר את ההלוואה באופן רשמי.
- הצעת רכישה
השלב הבא הוא למצוא את דירת חלומותיכם ולהציע הצעה לרכישתה. כדאי מאוד שלא לקבל החלטות במהירות אלא לשקול היטב כמה אתם כרוכשים, רוצים וכמובן יכולים להציע. ייתכן שתרצו להציע פחות ממה שהמוכר מבקש. אם כי, בשווקים חמים מסוימים, ייתכן שתצטרכו להציע יותר. הצעת הרכישה היא חוזה שמחכה לחתימת המוכר, כך שזה מסמך שלעתים מורכב.
כדאי שיהיה לכם עורך דין קניית דירה שיבחן את הצעת הרכישה ויעניק ייעוץ משפטי. ברוב המקרים, עורך הדין שלכם יוודא שמסמך הצעת הרכישה כולל את כל מה שדרוש כדי להגן עליכם ושהוא יושלם ויבוצע כהלכה.
- משא ומתן על ההצעה וחתימה על הסכם הרכישה
לאחר הגשת ההצעה, המוכר רשאי להתנגד לתנאים המופיעים בה, לדחות אותה או לקבל אותה. אם המוכר משנה את אחד מתנאי החוזה, על עורך הדין שמלווה את עסקת הקנייה לבדוק את התיקונים. השלב הראשון של כל עסקה לקניית דירה הוא הסכם הרכישה. זהו חוזה עליו חתומים שני הצדדים לאחר שהתקבלה ההצעה. לצד מחיר הרכישה, הסכם רכישה מגדיר גם את הדברים הבאים:
סכום הרכישה – כמה כסף מתחייבים הקונים לשלם כדי להביא להשלמת המכירה. נהוג לתת סכום מסוים על חשבון שיופקד בנאמנות בידי אחד מעורכי הדין בכדי לתת לקונה את האפשרות לרשום את הערת האזהרה, לאחר רישום ההערה הכסף שבנאמנות ישוחרר.
מגבלות על הצדדים– המגבלות נועדו לספק הגנה על הקונה ועל המוכר כאחד, ומאפשרות להם לחזור מהעסקה אם משהו משתבש. מבחינת הקונה, מגבלות בדרך כלל מאפשרות לבטל את החוזה ולשמור על הפיקדון הכספי.
תאריך הסגירה – מועד סגירת העסקה. כל ההכנות והבדיקות המקדימות חייבות להסתיים לפני המועד הזה. יש להבטיח את קבלת המשכנתא החדשה ולמי שמעוניין, גם רכישת פוליסת ביטוח דירה.
תאריך החזקה – תאריך ההחזקה מאפשר לכם לרכוש את הדירה ונותן למוכר זמן לעזוב. 30 עד 45 יום הם שכיחים בעסקאות כאלה, אם כי תמיד ניתן לקצר או להאריך בהתאם לנסיבות.
- אישור משכנתא
לאחר קבלת ההצעה שלכם, יהיה עליכם לפנות למלווה המשכנתא עם הפרטים הרלוונטים על מנת שניתן יהיה להתחיל בתהליך אישור המשכנתא. ככל הנראה, המלווה יבקש מכם מידע נוסף מעבר למה שסיפקתם לצורך קבלת האישור העקרוני. קבלת אישור משכנתא יכולה להיות סיוט, במיוחד אם זו הפעם הראשונה שלכם שאתם צריכים אותו.
- הצעה מותנית
לאחר שבדיקות הנכס שביצע עורך הדין ויתר הגורמים הבודקים ככל שישנן כאלה, הסתיימו והחוזה הוא סופי, תצטרכו לעמוד בתנאים אחרים המפורטים בחוזה. התנאי המשמעותי ביותר הוא לעתים קרובות מכירת הדירה הנוכחית שלכם. אם אתה כבר בעלי דירה, סביר להניח שתרצו למכור אותה כדי להיות מסוגלים להרשות לעצמכם את רכישת הדירה החדשה, כך שהחוזה יקבע כי הרכישה מותנית באותה מכירה.
כאשר אנו עוסקים בשוק קניית דירות כה תחרותי, הצעה מותנית, כשמה כן היא, יכולה להוות נגדך כרועץ, מכיוון שלמוכר עשויים להיות קונים אחרים שלא יצטרכו למכור דירה קיימת לפני שיקנו דירה חדשה. כמובן, אתם יכולים למכור את הדירה שלכם מראש, אבל צריכים למצוא איפה לגור בינתיים. לכן יש ליצור איזון בסדרי העדיפויות בהתאם.
- חתימה על משכנתא
לאחר שהתקיימו כל התנאים הנדרשים וסיפקתם לבנק שמלווה את המשכנתא את התיעוד המתאים, העסקה בדרך להיסגר. במהלך פגישת סגירה זו, עורך הדין ילווה אתכם וידאג לביצוע התקין של החתימה על המסמכים המשפטיים ועל סקירה מפורטת של כל הכספים המועברים.
- העברת בעלות חוקית
במסגרת החתימה, תקבלו למעשה את הדירה, שהיא כבר בבעלות החוקית שלכם.
- רישום
לאחר סיום כל החתימות הרבות על הניירת, הרכישה שלכם עדיין לא הושלמה אלא תושלם כאשר המסמכים יוגשו לרשם המקרקעין על ידי עורך דין קניית הדירה שלכם שירשום את הדירה על שמכם בנסח הטאבו.